Vol.116 賃貸住宅の建築・経営・売却それぞれにかかる税金を知っておこう

4月に新生活をスタートした方は、少しお疲れが出るころです。初鰹など旬のものをおいしく食べて元気に過ごしましょう。今回は、賃貸住宅経営にまつわる税金について解説します。

土地活用サクセスマガジン VOL.116
賃貸住宅の建築・経営・売却それぞれにかかる税金を知っておこう

土地活用サクセスマガジン VOL.116 賃貸住宅の建築・経営・売却それぞれにかかる税金を知っておこう

賃貸住宅経営は、相続税など税制面でメリットがあるものですが、建築・経営・売却それぞれのタイミングにおいてさまざまな課税もあります。代表的な税金と、見逃しやすいものについてもガイドの坂口さんに聞きました。

今回教えてくれるのはこのガイド：All About「初心者のための相続税・税金」ガイド：坂口猛氏税務・会計からの視点による、物事の本質を重視した実務派。税務大学校を卒業後、税務や会計業務に従事した経験（視点）を活かし、ファイナンシャルプランナーとして活躍中。

「土地購入と建物の建築」には、どんな税金がかかる？

まず始めに、土地や建物の契約時にかかるものとして「印紙税」があります。建物建築工事請負契約書や土地・建物売買契約書、金融機関などから借入するときの金銭消費貸借契約書などには、印紙を貼付しなくてはなりません。また、不動産の所有権の移転・保存登記には「登録免許税」が必要となります。

購入した土地や建物には「不動産取得税」が課税されます。実際の購入価格ではなく、固定資産税評価額に対して課税される点に注意しましょう。賃貸住宅を建てるときに忘れがちになるのは「消費税」です。土地の売買や賃貸には課税されませんが、建物の売買や建築請負契約には消費税が課税されることになります。

土地や建物の取得税はわかっていても、印紙税や消費税など忘れがちな課税もあるので知っておきましょう。

「賃貸住宅を経営するとき」に課税されるもの

賃貸住宅を経営するとき、毎年課税されるのが土地・建物にかかる「固定資産税」と「都市計画税」です。都市計画税は、原則として市街化区域内の土地と建物にのみ課税されます。また、家賃で得られる収入は、不動産所得として「所得税」「住民税」の対象となります。

不動産所得とは、総収入の金額から必要経費を差し引いたもの。必要経費とすることができるのは、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、借入金の利息、不動産管理会社への手数料などです。経営の計画段階から収支と経費をしっかりとシミュレーションして、長期的に安定した経営を目指しましょう。

所有している土地建物と家賃収入には毎年税金がかかりますが、収入からは必要経費を差し引くことができます。

「賃貸住宅を売却するとき」にかかる代表的な税金

不動産を売却するときは、譲渡所得に対して「所得税」「住民税」が課税されます。譲渡所得は売却した価格そのものではなく、取得費と売却に直接かかった譲渡費用を差し引いて計算します。特別控除などがあれば、その額も引かれます。不動産を購入したときと同様に、契約書への「印紙税」や抵当権設定解除などの「登録免許税」も必要になります。

売却した年の１月１日時点を基準として、5年を超えて所有していれば長期譲渡、それ未満なら短期譲渡となり、税負担が大きく異なりますのでご注意ください。税金は種類が多いだけでなく、条件によっても課税額が変わるもの。専門家に相談して効果的な節税対策を行い、優遇措置や特例なども活用していきましょう。

税制は複雑でわかりにくいものなので、専門家の知見を活用し、しっかりと把握して経営に活かすことが大切です。

賃貸住宅経営は、不動産購入・経営・売却をするタイミングにさまざまな課税があります。専門家に相談して、正しく効果的な節税を行ってください。税制のメリットや優遇措置なども上手に活用して、長期的に安定した経営を続けていきましょう。

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